Miliardy leżą odłogiem – nagły koniec idealnego świata nieruchomości

W branży nieruchomości pojawiają się zaskakujące samokrytyczne głosy. Sytuacja inwestorów jest zbyt smutna. Załamały się zakupy i liczba projektów budowlanych. Wydaje się, że model biznesowy dobiegł końca. Za tym stoi też jasny przekaz dla zwykłych właścicieli. Na niemieckim rynku nieruchomości kupujący i sprzedający coraz rzadziej się spotykają. Różnice między oczekiwaniami z jednej strony a nadziejami z drugiej są teraz zbyt duże.

Tylko jedną z wielu oznak przyspieszonej utraty zaufania w tej chwili jest liczba sprzedanych domów. Do końca trzeciego kwartału między profesjonalistami w Niemczech handlowano mieszkaniami o wartości około 10,2 mld euro. To znacznie mniej niż średnia z ostatnich pięciu lat (15,3 mld euro) i w porównaniu z 2021 r. (21,4 mld euro) to prawdziwy krach. Domy prywatne i zamieszkane przez właścicieli nie są uwzględniane w tych danych. Ale za tymi liczbami kryje się również jasne przesłanie dla zwykłych właścicieli nieruchomości: sprzedawcy żądają cen, których kupujący po prostu nie chcą już płacić. Wciąż dostępne są miliardy kapitału od profesjonalnych inwestorów. Na przykład w Commerz Real, kontrolujący aktywa Commerzbanku, który między innymi zarządza 17-miliardowym funduszem nieruchomości Hausinvest. „Płynność niekoniecznie jest problemem, wciąż szukamy możliwości inwestycyjnych” – mówi Hennig Koch, prezes Commerzreal. „Ale rynek jest trudny, wydaje się, że niektóre parametry kryzysu – możliwa recesja, koszty energii lub przepisy dotyczące zrównoważonego rozwoju – nie zostały jeszcze wycenione. Dlatego działamy znacznie bardziej selektywnie niż rok temu” – mówi Koch. Fundusze, takie jak Hausinvest, muszą co miesiąc lokować na rynku nieruchomości miliony inwestorów. Ale firmy ubezpieczeniowe, fundusze i międzynarodowe firmy inwestycyjne również „siedzą” na miliardach aktywów, dla których w rzeczywistości gospodarczej nie ma już sensownego dostosowania. Kiedy realne płace spadają i istnieje ryzyko strat czynszów – kto nadal chce płacić „kosmiczne” ceny za nieruchomości?

„Proste modele zwrotów już nie działają”

„Obserwujemy, że mimo wysokich stóp procentowych nadal jest dużo dostępnego kapitału” – zgadza się Thomas Veith, główny badacz niemieckiego rynku nieruchomości w firmie doradczej PwC. „Inwestorzy chcą dalej inwestować w nieruchomości. Ale teraz mamy kryzys z kilkoma czynnikami jednocześnie – kosztami energii, niedoborem materiałów, regulacjami i kryteriami ESG. W takim środowisku trudno jest zainwestować pieniądze, tak jak miało to miejsce w przeszłości. Zbyt proste modele zysków już się nie sprawdzają”.

Na targach nieruchomości Expo Real w Monachium po raz pierwszy od czasu kryzysu finansowego podniosły się głosy samokrytyczne, a nawet powątpiewające. Nadal nie widać oznak rażącego spadku cen. Ale to już nie działa płynnie. Kupowanie i nadzieja albo na wzrost czynszów, albo na kolejnego, jeszcze bogatszego inwestora – to już nie działa. „Mieliśmy dobre 15 lat, ale teraz wiele musi się zmienić: inwestorzy będą musieli przetrwać. Deweloperzy i przedsiębiorcy muszą oferować nowe koncepcje użytkowania” – mówi Veith. W każdym razie klasyczne firmy z branży nieruchomości, takie jak Vonovia czy LEG Immobilien, nie wydają się być w stanie sprostać tym oczekiwaniom. Ich kursy spadły nawet o 50 procent w ciągu dwunastu miesięcy. Według PwC obecny kurs akcji Vonovii sugeruje, że zasoby mieszkaniowe grupy Bochum powinny w rzeczywistości wynosić tylko 40 proc. wartości zakładanej w bilansie grupy. Możliwe, że maklerzy giełdowi są zbyt pesymistyczni i nadmiernie przesadzają. Ale obserwatorzy w Monachium nie są już tacy pewni.

Wielkość sprzedaży prawdopodobnie spadnie po raz pierwszy od ponad dekady

Według Instytutu Gewos, który zwraca się do komisji eksperckich o comiesięczne dane dotyczące sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, wielkość sprzedaży na wszystkich podrynkach prawdopodobnie spadnie w tym roku o siedem procent, do 313,5 mld euro, po raz pierwszy od kryzysu finansowego. W pewnym momencie, zgodnie z wciąż niewypowiedzianymi obawami w Monachium, przedsiębiorstwa, takie jak Vonovia, będą musiały refinansować swoje pożyczki – po wyższych stopach procentowych, w bardziej rygorystycznych bankach, w fazie recesji. Wtedy istnieje ryzyko sprzedaży awaryjnej. Z punktu widzenia Susanne Eickermann-Riepe, nadmiernie wyluzowani inwestorzy i przesiębiorcy są naciskani z dwóch stron. Nie tylko realna gospodarka, z jej ryzykiem recesji, zmniejsza perspektywy przychodów – mówi dyrektor generalny RICS Germany, profesjonalnego stowarzyszenia specjalistów rynku nieruchomości. Ale także nowe wymagania dotyczące zużycia energii i ochrony klimatu.

„Branża nieruchomości stała się tak duża, ponieważ uzyskała dostęp do rynku kapitałowego i sprzedawała mieszkania czy biura jako aktywa dla inwestorów. Ale zbyt mało myślano o wydajności, o kontekście miejskim, o „zrównoważonym rozwoju” – mówi Eickermann-Riepe. „To jest teraz fatalne dla niektórych przedsiębiorców”.