Ceny domów w Europie notują spadek po raz pierwszy od dekady

Ceny domów w Europie spadły w ubiegłym roku po raz pierwszy od dekady, ponieważ silny wzrost na rynkach nieruchomości w niektórych wschodnich i południowych krajach został zamaskowany przez spadki w wielu północnych państwach UE.

Ceny nieruchomości mieszkaniowych spadły o 0,3% w UE w 2023 r. i o 1,1% w strefie euro, zgodnie z danymi Eurostatu opublikowanymi w czwartek.

Niemiecki rynek mieszkaniowy był jednym z najbardziej dotkniętych spadkiem o 8,4% w skali roku, ustępując jedynie Luksemburgowi ze spadkiem o 9,1%. Kolejne miejsca zajęły Finlandia z 5,6-procentowym spadkiem i Szwecja z 5,3-procentowym spadkiem.

Jednak ceny wzrosły w niektórych krajach, w tym w Chorwacji, Bułgarii, Litwie, Polsce i Portugalii, gdzie wzrosły od 8 do 12 procent.

Ekonomiści stwierdzili, że silniejszy wzrost gospodarczy w krajach Europy Południowej i Wschodniej w ostatnich latach pomógł ich rynkom mieszkaniowym utrzymać wzrost, podczas gdy główne kraje - takie jak Niemcy i Francja - ucierpiały z powodu stagnacji lub słabego wzrostu.

„Niedawne słabe wyniki niemieckiej gospodarki zwiększają ostrożność obecnych i potencjalnych nabywców, a silny wzrost cen domów podczas pandemii również sprawił, że niemiecki rynek był podatny na korektę" - powiedział Ricardo Amaro z Oxford Economics.

Amaro powiedział, że „dynamika podaży" może pomóc wyjaśnić lepsze wyniki rynków mieszkaniowych niektórych krajów, szczególnie w południowej Europie, „gdzie perspektywa budowania nowych obiektów była słaba".

Za niektórymi silniejszymi rynkami stoją dodatkowe czynniki specyficzne dla danego kraju. Chorwacja odnotowała napływ inwestycji od czasu przystąpienia do strefy euro w styczniu 2023 roku. Portugalski rynek mieszkaniowy został pobudzony dzięki zachętom podatkowym dla nabywców drugich domów oraz ofercie „złotych wiz" dla zamożnych obcokrajowców kupujących nieruchomości, z których rząd właśnie się wycofuje.

Polski rynek mieszkaniowy „korzystał zarówno z silnego wzrostu gospodarczego, jak i z dwóch obniżek stóp procentowych w ubiegłym roku", powiedział Carsten Brzeski, globalny szef działu badań makroekonomicznych w holenderskim banku ING.

Ceny domów spadły jeszcze bardziej w niektórych krajach - takich jak Niemcy - po tym, jak gwałtowne wzrosty sprawiły, że zaczęły wydawać się zawyżone w porównaniu z czynszami lub dochodami gospodarstw domowych, powiedział Andrew Kenningham z Capital Economics.

„W przeciwieństwie do tego, w niektórych południowych gospodarkach strefy euro - takich jak Hiszpania - nadal wyglądały one na dość niskie i nie w pełni otrząsnęły się z dużych poprawek na rynku mieszkaniowym podczas globalnego kryzysu finansowego i kryzysu w strefie euro" - dodał. 

W niektórych krajach - takich jak Włochy czy Finlandia - ceny nieruchomości mieszkaniowych utrzymują się na podobnym poziomie jak dekadę temu, podczas gdy w innych - takich jak Polska, Portugalia czy Litwa - ceny te wzrosły w tym czasie ponad dwukrotnie.

Eurostat nie uwzględnił greckich danych. Grecki rynek mieszkaniowy był z kolei jednym z najsilniejszych w regionie, zgodnie z danymi Banku Grecji, który ostatnio wykazał, że ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosły w ubiegłym roku o 13,4%.

Ostatnia korekta na rynku mieszkaniowym w strefie euro była znacznie mniej dotkliwa niż początkowo się obawiano, pomimo wzrostu cen o prawie 50 procent w ciągu dekady po rozpoczęciu kryzysu zadłużeniowego w regionie w 2012 roku.

W ujęciu kwartalnym ceny w UE spadły o 0,3% w ostatnich trzech miesiącach 2023 r. w porównaniu z poprzednim kwartałem, a ceny w strefie euro spadły o 0,7%.

Ceny osiągnęły szczyt w trzecim kwartale 2022 r., wkrótce po tym, jak Europejski Bank Centralny zaczął podnosić stopy procentowe w odpowiedzi na największy wzrost inflacji od dekad.

Krytycy EBC obwiniali bardzo luźną politykę do 2022 r. za napompowanie baniek cenowych aktywów, w szczególności nieruchomości, w ciągu ostatniej dekady. Jednak odkąd bank centralny zaczął podnosić swoją referencyjną stopę depozytową do rekordowego poziomu 4% w ubiegłym roku, ceny domów w strefie euro spadły tylko o 2,9%, według danych Eurostatu.

„EBC nie zrobił wiele, żeby przerwać bańkę poprzez podniesienie stóp procentowych, co jest niezwykłe i pokazuje, że podaż nowych mieszkań jest bardzo ograniczona w wielu krajach" - powiedział Brzeski.

Stwierdził, że już na początku tego roku pojawiły się oznaki ożywienia cen domów w Niemczech po tym, jak krajowi pożyczkodawcy obniżyli oprocentowanie kredytów hipotecznych, podczas gdy broker Interhyp powiedział, że styczeń był najbardziej ruchliwym miesiącem w historii pod względem zapytań klientów.