Jak inwestorzy stracili miłość do brytyjskich funduszy nieruchomości

M&G poinformowała klientów, że na odzyskanie wszystkich pieniędzy z zawieszonego funduszu nieruchomości będzie trzeba czekać nawet 18 miesięcy © Hollie Adams/Bloomberg

Od czasu głosowania w sprawie Brexitu inwestorzy w brytyjskich funduszach nieruchomości przeżywali wzloty i upadki. Teraz tracą cierpliwość. 

W zeszłym tygodniu zarządzający funduszem M&G ogłosił plany zamknięcia funduszu nieruchomości o wartości 565 milionów funtów i zwrotu środków klientom, powołując się na malejące zainteresowanie inwestorów detalicznych. Dzień później St James’s Place zawiesiło obrót swoim funduszem powierniczym o wartości 829,5 mln funtów po gwałtownym wzroście liczby wniosków o umorzenie. 

Trzeci fundusz nieruchomości, prowadzony przez Canada Life Asset Management, na początku miesiąca ogłosił plany zamknięcia z tego samego powodu. „W odpowiedzi na niedawne prośby o umorzenie złożone przez inwestorów doszliśmy do wniosku . . . fundusz nie będzie opłacalny z komercyjnego punktu widzenia” – powiedział Michael White, dyrektor ds. nieruchomości w Wielkiej Brytanii w Canada Life Asset Management. 

To nie pierwszy raz, kiedy brytyjscy inwestorzy mają takie doświadczenia. Od 2016 r. fundusze nieruchomości przeżywały pośpiech w wycofywaniu się z inwestycji oraz tymczasowe zamknięcia. 

Rosnące stopy procentowe spowodowały jednak wyraźne odejście od tych funduszy, co wiąże się z obawami o rosnące koszty zadłużenia i puste biura po pandemii, w kierunku produktów o stałym dochodzie i gotówki, które wyglądają obecnie atrakcyjniej i bezpieczniej. 

Max Nimmo, analityk nieruchomości w firmie maklerskiej Numis, zwrócił uwagę na szczególne problemy „otwartych” funduszy nieruchomości, które umożliwiają codzienne zawieranie transakcji, gdy aktywa bazowe są z natury niepłynne.

„Po kilku przypadkach pozyskiwania funduszy w ostatnich latach zaufanie do instrumentów otwartych nadal spada” – stwierdził. „Jesteśmy zaskoczeni, że zaakceptowanie tego przez rynek zajęło tak dużo czasu”. 

Według Morningstar liczba umorzeń z brytyjskich funduszy nieruchomości utrzymywała się w zeszłym roku na niezmiennie wysokim poziomie i miesięcznie wypłacano od 50 do 190 mln funtów netto. 

W tym okresie rynek opuściło około 1,4 miliarda funtów, zmniejszając jego łączną wartość do 10,4 miliarda funtów na koniec września, w porównaniu ze szczytowym poziomem 35 miliardów funtów w kwietniu 2016 roku. 

Ten „kapiący kran” ciągłych umorzeń utrudnia zarządzającym funduszami realizację żądań w miarę kurczenia się środków pieniężnych w funduszu, powiedział Oli Creasey, dyrektor ds. badań nieruchomości w grupie zarządzania inwestycjami Quilter Cheviot. 

„Jeśli [fundusze] sprzedały nieruchomości, które są płynne i pożądane, zaczynasz przeglądać listę w poszukiwaniu nieruchomości, których sprzedaż zajęłaby sześć miesięcy” – powiedział. Dotyczy to centrów handlowych i dużych biurowców, na które kupujących jest niewielu. 

Ostatnie miesiące przyniosły dalsze ochłodzenie na rynku nieruchomości komercyjnych. Globalni bankierzy centralni stwierdzili, że nawet jeśli stopy procentowe nie zostaną dalej podniesione, prawdopodobnie pozostaną one wysokie przez jakiś czas. 

Keith Breslauer, dyrektor zarządzający funduszu nieruchomościowego Patron Capital, powiedział, że dla właścicieli nieruchomości „oznacza to, że przez długi czas będą musieli radzić sobie z wysokimi kosztami zadłużenia, a w przypadku wysokich kosztów finansowania zewnętrznego, wyceny spadną".

Fundusze otwarte dają inwestorom detalicznym możliwość lokowania środków w nieruchomości komercyjne, czyli klasę aktywów, do której w innym przypadku dostęp byłby bardzo trudny. Struktura umożliwia inwestorom łatwe kupno lub sprzedaż funduszu, jednakże jest to sprzeczne z liczbą miesięcy potrzebnych na zakup lub sprzedaż bazowych nieruchomości. 

Otwarte fundusze nieruchomości są szczególnie popularne w Wielkiej Brytanii, więc brytyjscy inwestorzy bardziej ucierpią, jeśli wypłaty zostaną zablokowane z powodu zawirowań na rynku i nagłego wzrostu liczby żądań umorzenia. Jednak wycofywanie się inwestorów również dotknęło fundusze nieruchomości w innych krajach. 

Pod koniec 2022 r. Blackstone, największy na świecie podmiot zarządzający aktywami alternatywnymi, ograniczył możliwość wycofywania się inwestorów z zamkniętego funduszu Real Estate Income Trust o wartości 66 miliardów dolarów po otrzymaniu dużej liczby żądań umorzenia, chociaż spółka twierdziła, że nastąpił gwałtowny od tego czasu spadek liczby żądań. 

W Wielkiej Brytanii przepisy Financial Conduct Authority wymagają od zarządzających funduszami nieruchomości rozważenia zawieszenia funduszy w ekstremalnych warunkach rynkowych, co miało miejsce w 2016 r. po głosowaniu w sprawie Brexitu, w 2020 r. podczas pandemii oraz pod koniec ubiegłego roku w wyniku „mini „Budżet. 

Pojawiły się wezwania do podjęcia dalszych działań w celu ochrony inwestorów w brytyjskich funduszach nieruchomości, przy czym w sierpniu 2020 r. FCA rozpoczęła konsultacje w sprawie ograniczenia potencjalnej szkody dla inwestorów. 

Jednym z kolejnych kroków jest wynik odrębnych konsultacji rządowych na temat wpływu 90–180-dniowego okresu wypowiedzenia na umorzenie, zaproponowanego w konsultacjach FCA, na „indywidualne konta oszczędnościowe”. Te efektywne podatkowo konta oszczędnościowe muszą umożliwiać klientom dostęp do ich środków lub przelewów na inny Isa w ciągu 30 dni od złożenia wniosku. 

HMRC, który prowadzi konsultacje w sprawie Isa, powiedział „Financial Times”, że nadal rozważają wyniki. 

Organy regulacyjne w innych krajach również zwróciły uwagę na ten problem. W kwietniu Europejski Bank Centralny wezwał do reform funduszy nieruchomości komercyjnych, aby zmniejszyć potencjalne ryzyko dla „szerszej stabilności finansowej”, jeśli inwestorzy będą spieszyć się z masowym wycofywaniem swoich pieniędzy. 

Rada Stabilności Finansowej i Międzynarodowa Organizacja Komisji Papierów Wartościowych stwierdziły w lipcu, że zarządzający funduszami inwestującymi w aktywa niepłynne powinni pobierać od klientów opłaty za wypłaty, aby zniechęcić inwestorów do pośpiesznego wycofywania się z inwestycji w przypadku zawirowań na rynku. 

Wszystko to jednak przychodzi za późno dla inwestorów w niedawno zawieszonych brytyjskich funduszach. 

Firma M&G poinformowała klientów, że na odzyskanie wszystkich pieniędzy będzie trzeba czekać do 18 miesięcy. „Rozważaliśmy różne opcje, ale uważamy, że jest to właściwa decyzja dla naszych inwestorów” – powiedział Neal Brooks, globalny dyrektor ds. produktów i dystrybucji w M&G.

Tymczasem dyrektor ds. inwestycji SJP, Tom Beal, powiedział wcześniej w oświadczeniu, że spółka: „Ocenia warunki rynkowe i ściśle monitoruje wyceny nieruchomości w ramach funduszu. Jesteśmy zobowiązani wznowić transakcje, gdy tylko upewnimy się, że warunki są odpowiednie”.