Jedyna część rynku mieszkaniowego, która się rozwija

Kompleks mieszkaniowy Summerlin pod Las Vegas to jedna z wielu nowych inwestycji przyciągających kupujących sfrustrowanych rynkiem starszych domów. Zdjęcie: Mikayla Whitmore dla The New York Times

Kiedy Joel Adler zdecydował, że nadszedł czas na zmniejszenie rozmiaru swojego domu z sześcioma sypialniami w Parkland na Florydzie, gdzie mieszkał przez ponad 20 lat, był zawiedziony brakiem opcji.

„Nie było zbyt wielu domów do obejrzenia” – powiedział pan Adler, 76-letni emerytowany nauczyciel, który szukał przez półtora roku.

W końcu zwrócił się do Valencia Sound, zamkniętego osiedla w Boynton Beach na Florydzie, otwartego w 2019 roku, dołączając do rosnącego grona nabywców domów, którzy zdecydowali się na nowo wybudowany dom zamiast starszego – rzadki jasny punkt na skądinąd ponurym rynku.

Rynek mieszkaniowy przez większą część ubiegłego roku był pogrążony w problematyce wysokich cen, rosnących stóp procentowych kredytów hipotecznych i niedoboru zapasów, co spychało wielu potencjalnych nabywców na boczny tor.

Istniejące domy zazwyczaj stanowią około 90 procent sprzedaży, ale właściciele domów, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne o niskim oprocentowaniu, niechętnie sprzedają, co skutkuje ograniczonym wyborem i niebotycznie wysokimi cenami dla potencjalnych nabywców. Jak wynika z najnowszego raportu Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, w ubiegłym roku sprzedaż istniejących domów spadła do najniższego poziomu od prawie 30 lat, a mediana cen osiągnęła rekordowy poziom.

Spowodowało to wzrost w budownictwie, ponieważ deweloperzy spieszyli się, aby zaspokoić popyt i wprowadzali zachęty, aby przyciągnąć kupujących. W czwartek Census Bureau podało, że sprzedaż nowych domów wzrosła w zeszłym roku o 4,2 procent w porównaniu z 2022 rokiem.

„Rynek nowych domów okazał się jasnym punktem, nieco przełamując ten trend” – powiedziała Odeta Kushi, zastępca głównego ekonomisty w First American Financial Corporation, firmie ubezpieczeniowej zajmującej się tytułami własności. Zauważyła, że ​​nowe domy stanowią obecnie 30 procent całego rynku, w porównaniu z wcześniejszymi 11 procentami.

Coraz większy wybór nowych domów spodobał się Steveowi Hawthorne’owi, współwłaścicielowi sklepu obuwniczego Vertical Runner w Hudson w stanie Ohio. Powiedział, że po tym, jak przez większość życia był właścicielem starszych domów, wypaliły go koszty utrzymania.

„To duży ból głowy” – powiedział 49-letni Hawthorne.  „Kiedy pojawiła się perspektywa zakupu kolejnego domu, pomyślałem, że tym razem kupię nowy dom”. Planując przeprowadzkę na zachód, kupił dom z dwiema sypialniami w Summerlin, planowanym osiedlu pod Las Vegas stworzonym przez Howard Hughes Holdings.

Kupujący tacy jak pan Hawthorne powodują wstrząs w gospodarce; inwestycje mieszkaniowe, które obejmują budowę i zakup nowych domów, wzrosły w drugiej połowie ubiegłego roku, osiągając 6,7% rocznego tempa w trzecim kwartale i 1,1% w czwartym, jak podał w czwartek Departament Handlu.

„Kiedy pojawiła się perspektywa zakupu kolejnego domu, pomyślałem, że tym razem kupię nowy dom” – powiedział Steve Hawthorne, który przeprowadził się do Nevady z Ohio. Źródło: Mikayla Whitmore dla The New York Times

To dobrodziejstwo dla deweloperów takich jak Howard Hughes, który w swoim najnowszym raporcie o wynikach podał, że w trzecim kwartale sprzedał dwa razy więcej nowych domów niż rok wcześniej. „Naszym zadaniem jest upewnienie się, że mamy wystarczającą liczbę domów, aby zaspokoić popyt nabywców” – powiedział David R. O'Reilly, dyrektor generalny firmy.

Od marca 2022 r. Rezerwa Federalna 11-krotnie podwyższała stopy procentowe, próbując stłumić inflację. Doprowadziło to do wyższych stóp procentowych kredytów hipotecznych: po spadku w czasie pandemii poniżej 3 procent, średnia stopa 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wzrosła zeszłego roku powyżej 7 procent, a ostatnio według Freddiego Maca oscylowała wokół 6,7 procent.

„Konsensus jest taki, że oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie na tym poziomie przez jakiś czas” – powiedział Jeff Ostrowski, analityk w Bankrate, firmie świadczącej usługi finansowe dla konsumentów. Jego firma prognozuje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie poniżej 6 procent do końca 2024 r., po tym jak Fed zasygnalizował, że w tym roku rozpocznie obniżki stóp procentowych.

Dostosowanie się na rynku mieszkaniowym zajmie trochę czasu, ponieważ podaż domów – nowych i istniejących – rośnie i wywiera presję na obniżenie cen.

„Naprawdę brakuje zapasów” – stwierdził Ostrowski. „Dziś rano zadzwonił do mnie ktoś z pytaniem, czy chcę sprzedać swój dom”.

Według raportu firmy doradczej Redfin, ceny domów w całym kraju wzrosły w grudniu o 0,4 procent w porównaniu z miesiącem poprzednim, co stanowi trzeci miesiąc z rzędu wolniejszego wzrostu i najmniejszego wzrostu od czerwca.

Nowe domy są zazwyczaj droższe od starych, a budowniczowie zmieniają plany pięter i zmniejszają rozmiary pomieszczeń, starając się przyciągnąć uwagę nabywców dbających o budżet.

Sprzedawcy nowych domów oferują także zachęty, takie jak zniżki na oprocentowanie kredytów hipotecznych i ulepszone funkcje, takie jak nowe urządzenia i blaty, powiedziała pani Kushi, amerykańska ekonomistka.

„To kwestia przystępności cenowej” – stwierdziła. „Jak przyciągnąć ludzi? Jako deweloper nie chcesz obniżać cen.

Pan Hawthorne, kupiec z Nevady, powiedział, że udało mu się wynegocjować nową pralkę i suszarkę oraz podłogę epoksydową w swoim garażu. „W ogólnym ujęciu nie były to przedmioty warte dużych pieniędzy, ale miłe udogodnienia” – powiedział.

Decydując się wtedy na zakup nowego domu, jak powiedział pan Hawthorne, napotkał mniej napięć ze strony konkurencyjnych nabywców. 

„Kiedy pieniądz był tani, konkurencja była ogromna” – powiedział. „Kiedy zamykałem na początku września, prawie nikt nie patrzył”.