Miami pokazuje, jak nowy rodzaj gentryfikacji zbliża się do amerykańskich miast

Zazwyczaj biedniejsze osiedla w Miami, bardziej w głąb lądu i z większą ilością pięter ,,doświadczają „gentryfikacji klimatycznej”, ponieważ wprowadzają się do nich ludzie o wyższym statusie materialnym. Zdjęcie: Jeff Greenberg/Getty Images

Kluczowe informacje:

• Rynek nieruchomości w Miami odczuwa skutki kryzysu klimatycznego i rosnącej populacji.
• Bogatsi mieszkańcy przenoszą się na wyższe tereny, wywierając presję na społeczności o niższych dochodach.
• Ogólny brak przystępnych cenowo mieszkań szkodzi również społecznościom o niskich dochodach i imigrantom w Miami.

Co więcej, kryzys klimatyczny sprawił, że życie w wielu nisko położonych nadbrzeżnych dzielnicach miasta staje się coraz bardziej niebezpieczne, pomimo ich pożądanych widoków na ocean i bliskości plaży.

Niektóre ze społeczności o niższych dochodach znajdują się dalej w głąb lądu i na wyższym terenie niż obszary z gruntu bardziej popularne. To sprawia, że są one bezpieczniejsze przed podnoszącym się poziomem mórz, ale bardziej narażone na „gentryfikację klimatyczną”, ponieważ zamożniejsi mieszkańcy Miami zaczynają kupować ziemię i domy na obszarach mniej narażonych na powodzie.

Wyżej położone dzielnice w głębi lądu, takie jak Little Haiti, Overtown i Liberty City, odnotowują wzrost wartości nieruchomości. Naukowcy odkryli, że deweloperzy coraz częściej promują mieszkania w częściach miasta, które doświadczają mniej powodzi.

„Takie zmiany we wzorcach migracji przyspieszają wysiedlanie stałych mieszkańców oraz zawyżają wartości nieruchomości i podatków, pogłębiając przepaść społeczno-ekonomiczną” - napisała agencja Moody's w nowym raporcie.

Badanie opublikowane w zeszłym roku w Environmental Research Letters poinformowało, że ponad połowa z 2,6 miliona osób mieszkających w hrabstwie Miami-Dade może zostać wysiedlona, jeśli poziom mórz wzrośnie o 40 cali. Problem ten będzie się prawdopodobnie pogłębiał wraz ze wzrostem temperatury, podnoszeniem się poziomu mórz i nasilaniem się ekstremalnych sztormów, jak również wraz ze wzrostem udziałów millenialsów wśród nabywców domów, którzy są zaniepokojeni zagrożeniami klimatycznymi. Miami nie jest odosobnione - powodzie przybrzeżne, ekstremalne upały i inne zjawiska pogodowe związane z klimatem mają wpływ na miasta w całym kraju.

Jednak w wielu miastach w USA dzielnice o niższych dochodach, zamieszkane głównie przez czarnoskórych znajdują się na obszarach o mniejszym zadrzewieniu, wyższych temperaturach i większym ryzyku powodzi. Czarnoskórzy mieszkańcy południowo-wschodnich stanów częściej mieszkają w miejscach dotkniętych nadmiernym upałem, powodziami oraz huraganami, jak wynika z analizy przeprowadzonej przez McKinsey w 2023 roku.

Według danych spisu powszechnego w 2022 r. mediana dochodu w Miami-Dade wynosiła 60 989 USD i była o 13,6% niższa niż mediana stanu wynosząca 69 303 USD. Chociaż 12,7% mieszkańców Florydy żyje w ubóstwie, większa liczba mieszkańców Miami-Dade żyje w ubóstwie (14,4%).

Miasto ma bardzo niewiele przystępnych cenowo mieszkań na rynku z powodu „nierównowagi podaży”, która wynika z większej liczby budowanych domów z wyższej półki niż domów o niższej cenie, podała agencja Moody's. „Zamiast przenosić się do bardziej przystępnych cenowo opcji, mieszkańcy są popychani w kierunku droższych mieszkań z powodu braku dostępności tych ze średniej półki” - poinformowano w raporcie.

Mieszkańcy Miami wydają również obecnie większą część swoich dochodów na mieszkania. Wskaźnik czynszu do dochodu w Miami wzrósł z 35,9% w 2019 r. do 37% na koniec 2023 r., podała agencja Moody's. Tymczasem wskaźnik kredytów hipotecznych do dochodów wzrósł z 30,7% w 2019 r. do 58,5% w 2023 r.