Oto jak bardzo zła jest dostępność mieszkań

Zdjęcie: CNBC

Kluczowe punkty:

• Ceny w kwietniu wzrosły o 6,3% w porównaniu z kwietniem 2023 roku według Krajowego Indeksu Cen Domów S&P CoreLogic Case-Shiller 
• Ceny domów są teraz o 47% wyższe niż na początku 2020 roku, a mediana ceny sprzedaży jest pięć razy wyższa niż mediana dochodów gospodarstw domowych. 
• Połowa wszystkich wynajmujących gospodarstw domowych – ponad 22 miliony – wydała w tym roku ponad 30% swoich dochodów na mieszkanie, co jest uznawane za „obciążenie kosztami”. 

To drugi miesiąc z rzędu, kiedy krajowy indeks wzrósł o co najmniej 1% powyżej poprzedniego najwyższego poziomu. Chociaż jest to trzymiesięczna średnia krocząca, warto zauważyć, że te wzrosty cen nastąpiły mimo gwałtownego skoku średniej stopy procentowej 30-letnich kredytów hipotecznych w kwietniu, z 6,9% do 7,5%, według Mortgage News Daily. ,,2024 podąża śladem mocnego początku, jak zaobserwowano w zeszłym roku kiedy to marzec i kwiecień odnotowały największy wzrost przed spowolnieniem w lecie i jesieni,” powiedział Brian Luke, szef ds. towarów, aktywów rzeczywistych i cyfrowych w S&P Dow Jones Indices, w komunikacie prasowym. ,,Wchodząc w lato, rynek jest w szczytowej formie ponownie testując swoją odporność wobec historycznie bardziej aktywnego okresu w roku.” Jedynym potencjalnym znakiem ulgi jest to, że roczne i miesięczne wzrosty indeksu cen nieco spowalniają. Roczny wzrost w marcu wynosił 6,5%. Jednakże, wpływa to na jeden z najmniej przystępnych rynków mieszkaniowych w historii USA zarówno dla właścicieli domów, jak i wynajmujących. Obciążenie kosztami mieszkań osiągnęło rekordowy poziom, według nowego raportu Joint Center for Housing Studies na Harvardzie. Według badania ceny domów są teraz o 47% większe niż były w 2020 roku, a mediana ceny sprzedaży jest pięć razy wyższa niż mediana dochodów gospodarstw domowych. Dla wynajmujących , mimo że wzrost czynszów zwalnia z powodu dużego wzrostu liczby nowych mieszkań w tym roku, ceny są nadal o 26% wyższe niż były w 2020 roku i rosną w trzech na pięć rynków. Połowa wszystkich wynajmujących gospodarstw domowych – ponad 22 miliony – wydała ponad 30% swoich dochodów na mieszkanie, co jest uznawane za „obciążające kosztami” przez HJCH. 

Dwanaście milionów z tych gospodarstw domowych wydaje ponad połowę swoich dochodów na czynsz. W przypadku właścicieli domów, 20 milionów uważa się za koszty obciążone przez miesięczne płatności. Wszystkie te obciążone kosztami poziomy stanowią rekordy. Z raportu HJCH wynika, że właściciele domów również stają w obliczu gwałtownego wzrostu składek ubezpieczeniowych, które wzrosły średnio o 21% między 2022 a 2023 rokiem, dodatkowo również rosną podatki od nieruchomości. Ceny w dalszym ciągu są wspierane przez brak równowagi między podażą a popytem. Podaż mieszkań już była niska przed rozpoczęciem pandemii Covid, ponieważ budowlańcy jeszcze nie otrząsnęli się po kryzysie finansowym z 2008 roku. Następnie przez pandemię, doszło do gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania, powodując spadek podaży do rekordowo niskiego poziomu przez kilka lat. Budowlańcy nie nadążali. Podaż rośnie z 11% wzrostem liczby nowych ofert w kwietniu w porównaniu do marca, według Zillow, i 16% wzrostem w porównaniu do kwietnia 2023 roku. To spowodowało wzrost całkowitej liczby ofert na sprzedaż o 18% rok do roku. Choć może się to wydawać dużo, podaż wciąż jest dość niska, zwłaszcza w porównaniu do silnego popytu. ,,Szybki i gwałtowny wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych w kwietniu sprawił, że dostępność mieszkań stała się jeszcze bardziej nieosiągalna dla wielu potencjalnych nabywców, podczas gdy niektórzy, którzy wciąż mogli sobie na to pozwolić, wstrzymali się,” powiedział Orphe Divounguy, starszy ekonomista Zillow, w komunikacie prasowym. Dodał jednak, że mimo względnego spowolnienia sprzedaży w kwietniu, domy, które były dobrze wycenione, sprzedawały się w ciągu zaledwie 13 dni, tylko trzy dni wolniej niż w kwietniu 2023 roku. W maju zapasy wzrosły do 3,7- miesięcznej podaży. Sześciomiesięczna podaż jest uważany za zrównoważony rynek między kupującym a sprzedającym.