Paradoks cenowy na rynku nieruchomości w USA

Zdjęcie: getty images 

Raty kredytów hipotecznych są najwyższe od połowy lat 80. ubiegłego wieku. Własność domu regularnie plasuje się na szczycie sondaży dotyczących tego, czego Amerykanie najbardziej pragną w życiu. Niestety, ta część amerykańskiego snu rzadko była trudniejsza do osiągnięcia. Ci, którzy chcą wejść na rynek nieruchomości, muszą zmierzyć się z potrójnym ciosem składającym się z wysokich cen, kosztownych kredytów hipotecznych i ograniczonego wyboru. Łącznie czynniki te sprawiają, że mieszkania stały się bardzo niedostępne, a na horyzoncie nie widać żadnych oznak na poprawę tej sytuacji.  

Jednak w sposób okrężny kryzys na rynku nieruchomości pomaga również wyjaśnić jedną z najbardziej palących zagadek gospodarczych dnia dzisiejszego: dlaczego amerykański wzrost gospodarczy pozostaje silny, wbrew prognozom recesji.  

Chociaż budownictwo mieszkaniowe jest zwykle jednym z sektorów najbardziej wrażliwych na stopy procentowe, w Ameryce sytuacja wygląda nieco inaczej. Gdy Rezerwa Federalna weszła w fazę jastrzębią w ciągu ostatnich dwóch lat, oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z mniej niż 3% do ponad 7%. Według Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (National Association of Realtors), w przypadku przeciętnej rodziny kupującej przeciętny dom, spłata kredytu hipotecznego podwoiła się z około 14% miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego w 2020 r. do prawie 29% w czerwcu, co stanowi najwyższy poziom od 1985 r. 

Co zaskakujące, skok oprocentowania kredytów hipotecznych nie doprowadził do spadku cen nieruchomości. Spadły one na krótko, gdy stopy procentowe zaczęły rosnąć, ale od tego czasu odbiły się do rekordowych poziomów osiągniętych na początku ubiegłego roku po tym, jak w gospodarce zaczął działać pakiet stymulacyjny wdrożony z powodu pandemii covid-19. Dane opublikowane 29 sierpnia pokazały, że to odbicie może przybierać na sile; zgodnie z indeksem S&P Case-Shiller, będącym punktem odniesienia dla amerykańskich cen nieruchomości, ceny domów w drugim kwartale roku wzrosły w ujęciu rocznym o 15%.  

Co tłumaczy tę niezwykłą odporność? W przypadku amerykańskiego rynku nieruchomości, gdzie roczna sprzedaż, rozproszona w gospodarce wielkości kontynentu jest warta około 2 bilionów dolarów, w której niektóre regiony kwitną, a inne kurczą się, odpowiedź na to pytanie nie może być prosta. Pod koniec sierpnia Douglas Yearley, dyrektor generalny Toll Brothers, jednej z największych amerykańskich firm zajmujących się budową domów, podczas rozmowy telefonicznej na temat wyników finansowych wyjaśnił tę sytuację w ten sposób: „Wciąż są nabywcy, ale mają bardzo niewiele możliwości”.  

Chociaż wraz ze wzrostem stóp procentowych popyt na domy spadł, podaż nieruchomości spadła niemal w tym samym czasie. Nabywcy domów zazwyczaj uzyskują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu na 30 lat, co jest niespotykane w większości krajów, ale w Ameryce postrzegane niemal jako prawo konstytucyjne, ze względu na rolę Fannie Maea i Freddie Maca, dwóch gigantycznych firm wspieranych przez rząd, które skupują kredyty hipoteczne od pożyczkodawców i zamieniają je w zbywalne papiery wartościowe. Umożliwiając kredytodawcom oferowanie długoterminowych stałych stóp procentowych, ich celem jest ułatwienie ludziom zakupu domów. Jednak obecnie długoterminowe stopy procentowe stanowią przeszkodę, ponieważ właściciele domów, którzy otrzymali nisko oprocentowane kredyty hipoteczne przed podniesieniem stóp procentowych przez Fed, nie chcą z nich rezygnować, a zatem nie chcą sprzedawać swoich domów. Redfin, platforma zajmująca się nieruchomościami, oblicza, że 82% właścicieli domów posiada kredyt hipoteczny oprocentowany poniżej 5%. Charlie Dougherty z banku Wells Fargo określa ten wynik „stanem zawieszenia” dla rynku mieszkaniowego. 

Spadek liczby transakcji, przy założeniu, że pozostałe czynniki pozostają bez zmian, powinien zaszkodzić gospodarce, tłumiąc aktywność związaną z mieszkalnictwem, przy mniejszej ilości pieniędzy wydawanych na przebudowę, nowe budownictwo, meble itp. Tak się jednak nie stało. Nie mogąc wymienić domów na lepsze, właściciele nieruchomości zainwestowali więcej w remonty swoich obecnych. Rozwój pracy zdalnej jeszcze wzmocnił ten trend, ponieważ ludzie zaczęli przenosić przestrzeń biurową do swoich nieruchomości. Według Joint Centre for Housing Studies na Uniwersytecie Harvarda, wydatki na przebudowę w 2022 r. wyniosły prawie 570 mld USD, czyli około 2% PKB, co oznacza wzrost o 40% w ujęciu nominalnym od 2019 r. 

Wielu z tych, którzy odważyli się wejść na rynek w celu zakupu domów, wybrało budynki z rynku pierwotnego zamiast wtórnego. Jedną z zalet rynku pierwotnego jest dostępność nieruchomości. Według National Association of Home Builders stanowią one około jednej trzeciej aktywnych ofert w tym roku, w porównaniu ze średnią 13% w ciągu dwóch dekad przed pandemią COVID-19. Jak ujął to Daryl Fairweather z Redfin: „Deweloperzy wygrywają na rynku, ponieważ nie mają konkurencji ze strony właścicieli istniejących domów". 

Deweloperzy oferowali również hojne zachęty kupującym. Najłaskawsi wykupowali za klienta nawet 1,5 punktu procentowego oprocentowania kredytów hipotecznych, płacąc z góry jednorazową opłatę, która zmniejsza przyszłe płatności odsetek o tę wartość. Pozwoliło to ich własnym firmom hipotecznym oferować oprocentowanie na poziomie około 5%. Wiązało się to z obniżeniem ceny sprzedaży o około 6%, ale biorąc pod uwagę stan ich bilansu handlowego, mogły sobie na to z łatwością pozwolić. Dla kupujących, niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych jest mile widzianą ulgą na obecnym rynku, co przełożyło się na wzrost zarówno zakupów, jak i budów. Liczba rozpoczętych budów domów jednorodzinnych osiągnęła najniższy poziom pod koniec ubiegłego roku. W lipcu liczba nowych budów wzrosła o prawie 10% w porównaniu z rokiem poprzednim. 

Nie wiadomo, czy stabilizacja na rynku deweloperskim będzie się utrzymywać. Stoi on bowiem w obliczu testu, jakim jest rosnące oprocentowanie kredytów. Przez większą część ubiegłego roku stopy procentowe zdawały się stabilizować na poziomie około 6,5%, ale od początku sierpnia inwestorzy doszli do wniosku, że Fed utrzyma restrykcyjną politykę przez dłuższy czas, co spowodowało wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych do 7,5%. „Im wyższe stopy procentowe, tym niższy popyt. To dość szybko odbije się na budowniczych domów” — uważa John Burns, konsultant ds. nieruchomości. Aby przeciwdziałać spowolnieniu, niektórzy pożyczkodawcy mogą uciekać się do bardziej ryzykownych ofert. Zillow, platforma deweloperska, zaczęła promować zaliczki w wysokości zaledwie 1% na domy w Arizonie, niegdyś atrakcyjnym rynku. Jeśli ceny spadną, właściciele nieruchomości, z niewielkim udziałem spłaconego kredytu, mogą być jednymi z pierwszych, którzy przestaną spłacać swoje zobowiązania wobec banku. 

Jeśli jednak rynek nieruchomości pozostanie stabilny, wtedy Fed zostanie poddany testowi. Duża aktywność na rynku nieruchomości przyczynia się do przegrzania gospodarki. Trwałe odbicie cen skomplikuje również perspektywy inflacji. Zależność ta nie jest całkowicie prosta, ponieważ nieruchomości ukazują się we wskaźnikach inflacji w kategorii czynsze, a nie ceny zakupu. Co więcej, główne wskaźniki inflacji mają tendencję do pozostawania w tyle za wskaźnikami czynszów o wysokiej częstotliwości o co najmniej sześć miesięcy. Wskaźniki te spadały przez większą część ubiegłego roku, a spadek ten dopiero teraz przekłada się na oficjalne wskaźniki inflacji — proces ten potrwa prawdopodobnie do początku 2024 roku. 

To, co stanie się później, jest znacznie mniej pewne. Z jednej strony, obecnie w budowie znajduje się rekordowa liczba mieszkań, a podaż ta powinna utrzymać czynsze na niskim poziomie. Z drugiej strony, niedostępność mieszkań zmusza większą ilość potencjalnych nabywców do wejścia na rynek wynajmu, co może spowodować wzrost czynszów i zwiększenie inflacji. Jedno jest pewne: dopóki stopy procentowe nie spadną, miliony Amerykanów nie będą miały innego wyboru, jak tylko odłożyć swoje marzenie o posiadaniu własnego mieszkania.