Regulacje dotyczące hipoteki lekceważą zagrożenia klimatyczne. Podatników może to kosztować miliony

Szkody spowodowane huraganem Ian w Fort Myers Beach, Floryda. Miesiące po uderzeniu huraganu. Zdjęcie: Scott McIntyre dla New York Times

Poziom mórz podnosi się a kataklizmy stają się coraz intensywniejsze. Domy na nisko położonych terenach czy obszarach całkowicie wysuszonych zaczynają spadać na wartości.
Stało się to problemem dla finansów Fannie Mae oraz Freddie Maca – sponsorowanych przez amerykański rząd przedsiębiorstw, które utrzymują połowę krajowej hipoteki czy płynnie utrzymują rynek nieruchomości skupując hipoteki przybrzeżnych posiadłości, które później uczestniczą w tworzeniu sekurytyzacji.
 Podczas pierwszego roku rządów Bidena, nadzorcy finansowi zdawali się dostrzegać ryzyko, postrzegając rynek hipoteczny jako drogę, która może zagrozić stabilnemu systemowi finansowemu.
Od tego czasu, sprawozdania zostały opublikowane, komentarze zebrane, a szczyty utrzymane. Jednak, jeśli chodzi o ochronę obu instytucji i kredytobiorców przed katastrofami związanymi ze zmianami klimatycznymi, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa, która reguluje działalność Fannie Mae i Freddie Mac, wydała jedynie ogólne wytyczne. 
„Opublikowali to, po czym sobie pomyślałem: A gdzie jest reszta?”, stwierdził Carlos Martin, dyrektor „Remodeling Futures Program”, instytucji badawczej na Harvardzie: „Harvard Joint Center for Housing Studies”.
Może to się również stać problemem dla podatników, od momentu, w którym rząd federalny zaczął sprawować nadzór nad Fannie i Freddie w 2008 roku. Fannie i Freddie posiadają ochronę kapitału, ale duże straty mogą zmusić rząd do interwencji. 
Wywiady przeprowadzone z byłymi urzędnikami, badaczami i adwokatami kredytobiorców wskazują na jeden, główny powód, dlaczego żadne kroki nie zostały podjęte: zmartwienia dotyczące wzrostu kosztów, kiedy posiadanie domu już i tak znajduje się poza zasięgiem wielu obywateli, szczególnie tych, których budżet domowy jest niewielki, a mieszkają oni na terenach o podwyższonym ryzyku. 
Biały Dom przekazał te pytania Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, które nie otrzymały odpowiedzi. Freddie Mac i Fannie Mae także wstrzymali się od komentarza. Dowody na ryzyko podjęte przez przedsiębiorstwo zdają się rosnąć z roku na rok.

Katastrofy dotknęły miejsc, które nie powinny były być nimi dotknięte. Bryan Tarnowski dla New York Times

Jeden z raportów oszacował, że ceny posiadłości znajdujących się w miejscach zagrożonych powodziami zostały wygórowane o około 187 miliardów dolarów. W niektórych hrabstwach Appalachi oraz w nadbrzeżnej Luizjanie wynosi to ponad dziesięć procent całkowitej wartości nieruchomości. W zeszłym roku, Biuro Budżetowe Kongresu odkryło, że federalnie chronione hipoteki pokrywały nieruchomości, które prawdopodobnie miały ponieść straty na przestrzeni trzydziestu lat w wysokości 190 miliardów dolarów z powodu powodzi. Nie wliczając w to zagrożeń związanych z pożarami czy suszą. 
Pomimo ostrożności banków podczas przyznawania kredytów na nieruchomości w miejscach zagrożonych powodziami oraz ostrzeżeniami właścicieli posiadłości na temat zagrożeń, przedsiębiorstwa formalnie nie biorą takich niedogodności pod uwagę podczas podpisywania umów. Badania wykazały, że banki szybciej udzielą kredytu na posiadłości, znajdujących się na terenach objętych ryzykiem rynkowi wtórnemu, a w szczególności Fannie i Freddie (konkluzja, do której doszedł ekonomista przydzielony przez Fannie Mae do złożenia sporu). 
Fannie i Freddie polegali w dużym stopniu na ubezpieczeniach, które są wymagane w miejscach, w których ryzyko powodzi jest krytyczne. Te ubezpieczenia miały zapewnić im środki, na których mogli się oprzeć podczas kataklizmów. 
Stało się to jednak ryzykownym posunięciem na przestrzeni ostatnich lat, ponieważ katastrofy uderzyły też w miejsca, które nie były tymi szacowanymi przez prognozy. W tym samym czasie, ekstremalne warunki pogodowe gwałtownie podniosły ceny ubezpieczenia w kraju. Ostatnie badania pokazały, że wzrastające koszty mogą doprowadzić właścicieli do długów i przekrętów finansowych, nawet jeśli posiadłości nic się nie stanie.

Ogromne i nieoczekiwane straty mogą podważyć dochody Fannie i Freddie oraz zagrozić ich umiejętności to płynnego prowadzenia rynku, wypowiedziała się Susan Crawford, pracownica Fundacji Carnegiego na rzecz Międzynarodowego Pokoju oraz autorka książki na temat wpływu podwyższenia się poziomu morza w Chareleston w stanie San Diego. „Wszystko dotyczy bezpieczeństwa przedsiębiorstw,” powtarza p. Crawford. „Widzimy tutaj maszynkę do generowania kredytów, która ślepo podąża i nie bierze żadnego ryzyka pod uwagę”. 
W przeszłości, przedstawiciele Fannie i Freddie liczyli na urozmaicenie swojego portfolio dzięki rynkom, które pomimo przekrętów oraz utrudnień powstałych po katastrofach, nie stworzyłyby ogromnych strat. W ostatnich latach, jakikolwiek klimatyczny wpływ na wartości nieruchomości w słonecznych lokalizacjach tj. Południowa Floryda został zamaskowany przez silne zapotrzebowanie. Do dzisiaj, inwestorzy nie uwzględniają żadnego ryzyka na rynku hipotek.

Zdjęcie: Nicole Craine dla New York Times
            

Nadchodzące dekady będą jednak wyglądać inaczej. Powtarzające się powodzie mogą popchnąć pracodawców do rezygnacji, a strata w dochodzie z podatków może zachwiać umiejętność lokalnych rządów do pożyczek, więc kontynuacja fundacji tych pożyczek, może spowodować porażkę wśród kupujących.
 Carolyn Kousky, zastępczyni wiceprezesa ds. ekonomii i polityki w Funduszu Obrony Środowiska, mówi: „Jeślibyśmy spojrzeli wstecz, wygląda na to, że system to udźwignął. Jednak to nie będzie problem, którym będziemy się zajmować w przyszłości”. 
 Fannie i Freddie pobierają opłaty za gwarancję udzielenia kredytu. Różnią się one między sobą np. w zależności od zdolności kredytowej, jednakże wysokość opłaty w zależności od położenia geograficznego była tematem tabu. Kiedy dekadę temu, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa spróbowała zróżnicować opłaty przez pryzmat przepisów dot. Procesu przejęcia nieruchomości ­— które są kosztowne, Kongres zaprotestował, a ustawę wymazano. 
Ryzyka klimatyczne posiadają dodatkową komplikację: wiele osób zamieszkujących tereny zagrożone to są osoby o niskich przychodach, najczęściej innej rasy niż biała. Podniesienie opłat za hipotekę mogłoby spowodować natychmiastowy spadek wartości domu, co spowodowałoby utrudnienia w otrzymywaniu pożyczek. 
 „W momencie, w którym zaczniecie patrzeć przez pryzmat geografii posiadłości, można będzie pomyśleć, że jest to odmowa udzielenia kredytu biedniejszym”, zadeklarował Michael LaCour-Little, były starszy dyrektor ds. ekonomii w Fannie Mae. „Statut firmy sugeruje, że Fannie i Freddie powinni kontynuować ulepszanie rynku pod każdym możliwym względem.”
 Oszacowanie ryzyka, które może się przytrafić każdej posiadłości okazało się trudne pomimo aktualnie dostępnych danych i schematów. Mimo wszystko, te cechy posiadłości mają znaczenie – drobne zmiany w jakości elewacji czy ogólnego stanu budynku determinują prawdopodobieństwo zalania nieruchomości.
 Ale większym wyzwaniem prawdopodobnie będzie opór polityczny ze strony przedstawicieli okręgów, które mogą ucierpieć, jeśli ryzyko klimatyczne zostanie uwzględnione w wycenach. Tacy przedstawiciele będą działać pod naciskiem osób takich jak Orlando Diaz – działający na terenie Miami broker, prezes Florydzkiego Stowarzyszenia Profesjonalistów ds. Hipotek: „Nie jesteśmy w stanie zmienić faktu, że na Florydzie występują huragany, więc nie możemy ponosić za to kary”. Diaz powiedział, podkreślając, że wysokie koszty ubezpieczenia powodują, że kupujący uciekają do mniej popularnych segmentów rynku. 
Są, oczywiście, sposoby, aby zamortyzować uderzenie w mniej prosperujących właścicieli. Fannie i Freddie mogłoby dostosować opłaty do przychodów kredytobiorców lub sfinansować dotacje dla osób, które chcą przenieść się do bezpieczniejszego miejsca. Oba te przedsiębiorstwa mogłyby inwestować w hipoteki domów, które posiadają funkcje chroniące przed najgorszymi zagrożeniami, np. dachy przeciwpożarowe czy podniesione fundamenty. 

Zdjęcie: Eliot Dudik dla New York Times

Dobrym przykładem jest Alabama, która zaczęła wymagać ulepszeń dachów w przybrzeżnych hrabstwach i zaczęła oferować pomoc w finansowaniu tych kroków. Szkolenia przeprowadzane wśród wykonawców sprzyjały powstaniu siły, która zajmuje się ulepszeniami, a Alabama nie doświadczyła kryzysu ubezpieczeniowego, który powstał na Florydzie – ubezpieczyciele często oferują zniżki dla kredytobiorców. 
Steven Rothstein, dyrektor zarządzający Ceres Accelerator na Rzecz Zrównoważonych Rynków Kapitałowych, która sporządza sprawozdania dotyczące postępów agencji finansowych w sprawie katastrof finansowych. Dyrektor uważa, że wszelkie działania mające na celu uwzględnienie ryzyka klimatycznego w federalnym procesie udzielania kredytów hipotecznych powinny być połączone z zestawem zachęt i sankcji, aby ułatwić adaptację i chronić osoby najbardziej narażone. „To musi być wyzwanie dla całego społeczeństwa, jeśli pociągniemy jedną dźwignię, może to mieć nieoczekiwane konsekwencje”. 
 Rząd Bidena, który przez ostatnie lata skupiał się na przystępności cen posiadłości, nigdy nie podjął podobnego wysiłku. 
 W tym samym czasie, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa nie podejmowała obiektywnie łatwych kroków. Od orzeczenia na temat poprzedniej wiosny, która ustanowiła standardy dotyczące wykorzystywania energii dla nowych posiadłości finansowanych przed Fannie i Freddie, agencja nie podjęła dalszych postępowań. 
Zwolennicy tej polityki mówią, że ta sytuacja odpowie na katastrofy klimatyczne w jeden z dwóch sposobów: ograniczy emisję węgla lub na przestrzeni czasu obniży koszty utrzymania posiadłości poprzez ochronę przed ekstremalnymi warunkami pogodowymi i redukcję użytkowania prądu. Objęłoby to ochroną też oba te przedsiębiorstwa. 
„Jest to ogromna sprawa patrząc przez pryzmat klimatu,” Ivan Frishberg, dyrektor główny ds. zrównoważonego rozwoju Banku Amalgamated. „Bagatelizowanie tego można porównać do unikania polityki w polityczny sposób czy do ignorowania nauki”.
Największy sprzeciw dochodzi jednak ze strony robotników. Pierwotny plan może nie wypalić, zważając na to, że nadchodzący rząd Trumpa zapowiedział, że nie będzie wspierać ustaw związanych z klimatem, jednakże nie oznacza to końca dyskusji dot. uwzględniania klimatu. 
Podczas ostatniej kadencji Trumpa, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa zakończyła kuratelę, co dałoby więcej wolności przedsiębiorcom takim jak Fannie i Freddie, aby mogli dostosować swoje opłaty lub podjąć inne kroki, aby uniknąć narażenia się. 
„Wiedząc, że Fannie i Freddie posiadają motywacje, aby ochronić swoich pracowników, myślę, że powinniśmy zobaczyć więcej chęci, aby zacząć wyceniać takie ryzyka”, powiedział Mark Calabria, urzędujący podczas pierwszych rządów Trampa oraz krótko podczas kadencji Bidena. „Przeszkoda w postaci wyceny jest czysto polityczną sprawą”.