Waszyngton, DC (CNN) - Ekonomiści mieszkaniowi mylili się oferując prognozy na 2023 rok

Zdjęcie: Domy na południowych przedmieściach Chicago 26 kwietnia 2023 r. Fof. Brian Cassella/Chicago Tribune/Tribune News Service/Getty Images

Większość uważała, że ceny domów nie wzrosną znacząco. Według indeksu Case Shiller, ceny jednak osiągnęły w tym roku rekordowy poziom, rosnąc o 7% od początku roku i są obecnie o 1% wyższe niż w szczytowym momencie w 2022 r.

Co więcej, praktycznie nikt nie spodziewał się oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie niemal 8%. Według danych Freddie Mac, kiedy 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu osiągnęły średnio 7,79% pod koniec października, był to najwyższy poziom od 23 lat.

Wszystko to złożyło się na najmniej przystępny cenowo rynek mieszkaniowy od pokolenia. Sprzedaż istniejących domów spadła poniżej 4 milionów sztuk, osiągając poziom ostatnio obserwowany w 2010 roku. Mimo to, nawet przy mniejszej liczbie kupujących, ceny domów nadal rosły, ponieważ na rynku nie było wystarczającej liczby domów, a konkurencja podnosiła ceny.

Czy sytuacja ulegnie poprawie w 2024 roku? Czego powinni spodziewać się nabywcy domów w przyszłym roku?

"Na początku tego roku nazwałem 2023 rokiem rozczarowania" - powiedział Jonathan Miller, prezes i dyrektor generalny Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants (Rzeczoznawcy i Konsultanci ds. Nieruchomości Miller Samuel). "Ten rok nazywam rokiem stopniowych zmian".

Według jego zapowiedzi, rok 2024 przyniesie stopniową poprawę sprzedaży domów, cen i oprocentowania kredytów hipotecznych, ale będzie też trochę nagłych zmian.

Dla zmęczonych nabywców domów, którzy obawiają się dużych wahań i nagłych skoków na rynku, może to być mile widziana zmiana tempa.

Oprocentowanie powinno nieco spaść

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało już przez dziewięć tygodni z rzędu i oczekuje się, że w 2024 r. będzie dalej spadać, choć prawdopodobnie nie zejdzie poniżej 6%.

Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu spadło w tym roku o prawie cały punkt procentowy, lądując na poziomie 6,61% w ostatnim tygodniu grudnia.

Ważna kampania Rezerwy Federalnej mająca na celu powstrzymanie inflacji poprzez podwyżki stóp procentowych miała ogromny wpływ na rynek mieszkaniowy, zmniejszając popyt w miarę wzrostu stóp procentowych i wypychając potencjalnych nabywców domów z rynku.

"Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2022 i 2023 r. było prawdopodobnie największym powodem, dla którego rynek mieszkaniowy utknął w martwym punkcie" - powiedziała Skylar Olsen, główna ekonomistka Zillow. "Niedawny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych pobudził większą aktywność".

Stawki w przedziale 3% obserwowane w 2020 i 2021 r. nie powrócą "przynajmniej bez kolejnego kryzysu gospodarczego, którego nie chcemy i na który nie powinniśmy mieć nadziei"- powiedziała. 

Mimo to, powiedziała, że "dalsze, powolne obniżanie się - lub nawet utrzymanie stóp na stałym poziomie - w 2024 r. byłoby mile widzianą przerwą po nieubłaganym wzroście i nieprzewidywalności w ciągu ostatnich dwóch lat".

Realtor.com prognozuje, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie średnio około 6,8% w 2024 r. a pod koniec roku będzie bliższe 6,5%.

Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, powiedział, że spodziewa się, że 30-letnie stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie średnio niższe i wyniesie 6,3% w 2024 r., a Fed obniży stopy procentowe cztery razy. Może to uspokoić warunki inflacyjne w odpowiedzi na spowolnienie aktywności gospodarczej.

Przystępność cenowa nieco się poprawi

W październiku typowy nabywca domu wydałby ponad 40% swoich zarobków na spłatę kredytu hipotecznego. Według danych Zillow to rekord wszech czasów, który sięga lat 90-tych.

Jako że w nowym roku oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadnie, a więcej właścicieli domów, którzy trzymali się bardzo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych zobaczy, że różnica między oprocentowaniem, które mają, a dominującym oprocentowaniem kredytów hipotecznych zmniejsza się, coraz więcej właścicieli domów wystawi swoje domy na sprzedaż.

Spowoduje to zwiększenie zapasów na rynku, co pozwoli na nieznaczny spadek cen na niektórych rynkach i zatrzymanie wzrostu na innych.

Jednak każdy, kto wstrzymuje oddech w oczekiwaniu na znaczny spadek cen domów, może zsinieć.

Najnowsza prognoza Zillow przewiduje, że wartości domów utrzymają się na stałym poziomie w 2024 r., spadając o zaledwie 0,2% do końca roku. Prognoza Realtor.com przewiduje, że ceny domów spadną nieco bardziej, obniżając się o 1,7% w 2024 r. w porównaniu z rokiem bieżącym.

Najnowsza prognoza NAR przewiduje, że mediana ceny domu nieznacznie wzrośnie, osiągając 389 500 USD w 2024 r., co oznacza wzrost o 0,9% w porównaniu z tym rokiem.

Przy oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie 6,6%, przeciętna amerykańska rodzina może pozwolić sobie na zakup domu o średniej cenie bez przeznaczania na ten cel ponad 30% swoich dochodów, co według NAR jest standardowym progiem przystępności.

Szacuje się, że przy oprocentowaniu na poziomie 6,6%, 4,5 miliona gospodarstw domowych ponownie będzie mogło pozwolić sobie na zakup domu o średniej cenie.

Sprzedaż domów wzrośnie w 2024 roku

Zgodnie z prognozą NAR, w miarę wzrostu dostępności ofert i nieco niższych stóp kredytowych, co daje kupującym więcej swobody, prognozuje się zwiększenie sprzedaży istniejących domów.

Yun prognozuje, że sprzedanych zostanie 4,71 miliona dostępnych domów, co stanowi wzrost o około 13,5% w porównaniu z bieżącym rokiem, który ma zakończyć się sprzedażą 4,1 miliona jednostek.

Yun prognozuje również, że ciągły wzrost liczby budowanych nowych domów będzie nadal zwiększał ilość zapasów. Przewiduje on, że w 2024 r. rozpocznie się 1,48 mln budów domów, w tym 1,04 mln jednorodzinnych i 440 000 wielorodzinnych.

Jak powiedział, w oparciu o stłumiony popyt, Austin w Teksasie będzie najważniejszym rynkiem nieruchomości, który należy obserwować.

"Rynki metropolitalne w południowych stanach prawdopodobnie osiągną lepsze wyniki niż inne ze względu na szybszy wzrost zatrudnienia, podczas gdy rynki na Środkowym Zachodzie odniosą korzyści z bycia w najbardziej przystępnym cenowo regionie" - powiedział Yun w oświadczeniu.

Inne obszary, w których NAR przewiduje, że rynki osiągną lepsze wyniki niż średnia krajowa, to następujące miasta: Dallas i Fort Worth w Teksasie; Dayton w Ohio; Durham i Chapel Hill w Karolinie Północnej; Harrisburg w Pensylwanii; Houston; Nashville w Tennessee; Filadelfia; Portland w stanie Maine; oraz Waszyngton.